房地产巨头入局医疗 看社会办医的投资逻辑

房地产巨头入局医疗  看社会办医的投资逻辑
文章摘要:疗圈一向被人称之为“朝阳产业”。近年来,随着国家鼓励社会办医政策的纷纷出台,不少房地产商入局大健康产业。房地产商们究竟更青睐以哪样的方式进入?覆盖的领域有哪些?本文将为您解读。

随着中国进入老龄化社会,医疗健康服务在未来很长时期内,都会成为最大的民生需求。嗅觉灵敏的开发商,如万科、恒大、万达、绿城等,已经在社区服务上,特别是社区健康医疗服务领域里,以各自认为可操作的方式布局发力,催生了一大批养老地产或者医养结合的项目。

国家政策鼓励民营资本办医,大力发展新型医疗模式,尤其是倡导围绕家庭医生服务,从“疾病治疗”转型到“健康干预”。

社区作为入口,把社区里的人以及他们的生活需求,作为核心的资源加以利用,是地产商着力要考虑的重心。不过,医疗服务在社区里到底以什么样的形式呈现,依然是一个处于长期摸索的命题。

房地产商转型医疗大事件

地产发展的趋势,现在发生明显的变化。一是从产品竞争向服务竞争的转变,二是由地产开发向社区运营的转型,三是由单一的地产业务向整合创新型社区平台业务的延伸。

这些发生着的变化,一是地产行业由增量物业向存量物业发展的必然,二是健康医疗等新产业引导社会资本发生流动的结果,三是城镇化发展与更新的趋势所致。

2011年,万科向深圳政府申请深圳办医。2013年,万科儿童医院落户深圳宝安中心区,但尚未进入施工阶段。2013年万科宣布与上海新虹桥国际医学中心、复旦医疗产业投资公司等共同斥资总计2.5亿元建设复旦万科国际儿童医院。

宜华健康入局医疗健康领域是在2014年,其以7.2亿元收购广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权,后者是一家医疗后勤综合服务行业“一体化非诊疗”专业服务提供商。同年10月,其与广东省第二人民医院合作的广东省网络医院正式上线。2015年2月,宜华地产更名为宜华健康,正式布局医疗健康产业。

2015年3月,绿景控股与北京儿童医院达成战略合作。9月,公司发布100.5亿元定增预案,公司将所募资金用于建设4个实体医院包括北京儿童医院集团肿瘤医院(10亿元)、北京儿童医院集团儿童遗传病医院(9.6亿元)、通州国际肿瘤医院(23亿元)以及南宁市明安医院(21亿元),1个医学中心即肿瘤精准医学中心(19.5亿元),2个平台包括儿童健康管理云平台(10.3亿)及医疗健康数据管理平台(1亿元)。绿景控股由此全面转型进入医疗行业。

2016年1月,万达宣布与英国国际医院集团(简“IHG”)在北京签订合作协议,万达将总投资150亿元,在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院。2017年4月6日,万达集团与成都市人民政府正式签订战略合作备忘录,双方协议将耗资700亿元,打造一座世界级的医疗产业中心。万达转型“轻资产”运营模式,迫在眉睫。

政策梳理和解读

除了房地产商的大事件以外,国家在大健康产业上的政策也颁布了很多。

2010年12月,《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》,明确提出鼓励社会资本办医。鼓励和引导社会资本举办医疗机构,有利于增加医疗卫生资源,扩大服务供给,满足人民群众多层次、多元化的医疗服务需求。

2013年10月,国务院印发了《关于促进健康服务业发展的若干意见》,进一步明确多元化办医格局,向紧缺型医疗机构方向引导。鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业。同时简化对康复医院、老年病医院、儿童医院、护理院等紧缺型医疗机构的立项、开办、执业资格、医保定点等审批手续

该意见提出到2020年,基本建立覆盖全生命周期的健康服务业体系,打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群,健康服务业总规模达到8万亿元以上。

2014年1月,《关于加快发展社会办医的若干意见》,全面开放社会资本办医,简化并降低审批门槛。对非公立医疗机构的配置申请,重点考核人员资质、技术能力等相关指标,对床位规模、门急诊人次等业务量评价指标方面的要求,可根据实际情况适当把握。

2014年3月30日,国务院发布《关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要(2015—2020年)通知》,提出大力发展非公立医疗机构,积极推动移动互联网发展,健康大数据应用、惠及全民的健康信息服务和智慧医疗服务。

2015年6月,《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》,社会办医纳入医保和营利性机构可上市融资,进一步放宽准入。清理规范医疗机构审批事项,公开区域医疗资源规划,控制公立医院规模。同时,落实税收政策,将社会办医纳入医保定点范围等。

2016年6月24日,国务院发布《关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见》,指出健康医疗大数据是国家重要的基础性战略资源。特别提到“互联网+健康医疗”, 鼓励政府和社会力量合作,注重盘活、整合现有资源,积极鼓励社会力量创新发展健康医疗业务,整合线上线下资源,探索互联网健康医疗服务模式。加大政策扶持力度。推广运用政府和社会资本合(PPP)作模式,鼓励和引导社会资本参与健康医疗大数据的基础工程、应用开发和运营服务。

2016年9月,由南开大学旅游与服务学院姚延波教授主持起草的我国首个《旅行社老年旅游服务规范》行业标准,经国家旅游局批准予以公布,于2016年9月1日起正式实行。

2016年10月25日,中共中央国务院发布了《“健康中国2030”规划纲要》,这是今后15年推进健康中国建设的行动纲领。规划纲要指出,建立专业公共卫生机构、综合和专科医院、基层医疗卫生机构“三位一体”的重大疾病防控机制,建立信息共享、互联互通机制,推进慢性病防、治、管整体融合发展,实现医防结合。

从以上文件可以看出健康服务业是国家未来要铁定发展的战略性产业,市场规模巨大,在8万亿以上,值得深耕布局。另外国家对“互联网+医疗”的态度是积极支持,大力推进,同时鼓励社会力量和社会资本参与到健康服务业。

国内30家地产公司进入医疗,最早自2000年开始。那么究竟有哪些房地产商进入医疗行业?如图所示:

据不完全统计,这30家地产商布局的医疗业务的情况,并按照时间、地产、领域、资金规模、进入方式、合作方几个维度处理数据。

1、涉足时间

首先从房地产商涉足医疗的时间看,最早是2000年有1家,最多是2016年有9家,较为集中的是在2013年、2015年和2017年(7月)。可以看到在2012年以前,房地产商进入医疗领域相对较少,而2013年之后,出现爆发式增长。

从时间上分析,2013年地产+医疗火热有几个原因,其一是所谓的地产行业“白银时代”的到来。当时万科集团总裁郁亮撰文称,彼时“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,人人弯腰都可以捡到黄金的时代结束了,房地产进入了白银时代”。在此时间节点前后,地产公司纷纷开始进行多元化业务尝试,进入能源、商业、物流、教育、医疗等领域,医疗大健康是其中非常重要的一个分支。当年有万科、运盛、珠江、世联等地产公司开始开拓医疗业务。

比如万科,在此之前就成立了专门的养老地产团队,在良渚文化村打造“随园嘉树”项目,并于2013年提出了“邻里式养老”概念。同时在养老、教育、物流等领域上马项目,将自身定位为“城市配套服务商”。之后宣布了三家儿童医院的建设计划,以及与康复医院、综合医院等的合作。

地产+医疗火热的第二个原因是医疗大健康领域本身也迎来非常好的转型升级期,有非常好的进入时间窗口。具体驱动因素包括人口结构调整刺激医健消费、居民收入增加更愿意在健康需求上投入、政府鼓励民资进入医疗领域等。内生性因素和环境因素叠加,是医疗+地产爆发的主要原因。

2、进入医疗领域

从覆盖的领域来看,地产公司布局的项目基本覆盖了“医药险”全产业链,其中又以养老地产、医院、互联网医疗、产业基金、医疗产业园等为布局重点。

地产公司进入医疗领域主要考虑跟自身业务的协同性,医院、产业园区等跟地产开发相关性较大的领域于此成为地产+医疗的投资重点,其他领域则视投资远景和行业属性决定。

以养老地产为例,养老地产实际上就是在传统的地产开发中嵌入养老设施和养老服务,开发难度和运营难度都不算高,在具体的运营过程中还可与养老照护机构进行合作,能够做到“重投入,轻运营”。

在搜集的数据当中,可以从太阳城的执行方式上看出典型性,其于2003年启动养老社区的正式运营,运营方式是商业地产为主,仅拿出一部分的楼盘作为养老公寓,以出售+持有的方式获客,配备社区医院、康体中心、老年大学等设施,为老年住户提供住、养、医、健的全面服务。目前,太阳城已在全国多地建设有养老地产项目,是最成功的一批养老地产之一。

另外,医院——包括综合医院、儿童医院、肿瘤医院、专科医院等是地产公司布局的另外一个重点。从属性上看,此类投资专业性更强,常见的执行方式包括收购自建医院、成立医院管理公司等,医院建设的目标也是为地产项目的居民服务。不过,类似项目很容易因为审批流程、投资周期、人才匮乏、运营缺失等原因流产,万科在2013年宣布筹建的三家儿童医院就以此原因最终没有进入实操阶段。

如果说房企直接进入医疗领域容易遇挫的话,那么还有一种间接性方式可兹着手——产业基金。此前,动脉网梳理了从2015年以来,上市公司成立的医疗健康相关的产业基金数据,产业基金的数量达到100多支,总规模超过千亿,其中的参与者就不乏地产商的身影,但更多的是作为合作方的角色。从我们本次搜集的数据来看,地产公司为主体发起的医疗基金有两支,分别是运盛地产在2014年成立的产业并购基金和碧桂园在今年4月份成立养老产业基金。

地产公司现金流充裕,成立数亿到数十亿的中小规模基金并无资金压力,重要的是找准投资项目和后期运营,其所投资的项目亦希望与地产公司主体欲进入的领域产生相关性,“以投资代替自建”,同样可以实现跨界医疗的效果。

综合来看,地产+医疗的主要领域还是以医疗服务为主,对上下游的医药生产及医院管理介入的较少,追求投资带来的与地产主业的协同,功能性更强。

3、投入资金规模

从列表中,可以看到房地产商进入医疗领域的投资规模主要是1-100亿、100亿元以上、100亿以上进行了分类,同时,没有公布详细金额的,单独分为一类。

从规模上看,项目主要集中在1-100亿元区间,10亿元居多。于地产公司而言,在该区间的投入对地产公司来说较为适宜,以地产公司的体量,此范围内的投资具有非常好的试错机会,即使投资失败,也能够很快脱身。也便于在多地同时展开业务布局,延展性更高。另外,医疗本身不是一个资金密集型的领域,对资金的需求不那么大。

4、进入医疗领域的方式

根据列表,房地产商进入医疗健康领域,主要有并购、合作、投资、自建这几种方式。

而合作是地产+医疗的主要进入方式。因为地产公司选择以合作的方式进入医疗领域的主要原因是对医疗领域的不熟悉,所以需要找到合适的合作伙伴进行辅助,以获取成功的运营经验实现资源落地。

5、涉及的医疗领域

从具体分布来看,医院、政府、照护机构、医护人员是地产公司的主要合作对象,其他如产业资本、保险机构、药械公司等,也占有一定的比重。

综合来看,从以上分析可以得出地产+医疗的系统性结论。其一是地产+医疗出现的原因本身有房地产行业调整和医疗产业发展的环境影响,也有地产公司进行协同布局的外延因素;在具体的落地方向上,地产公司的布局也是以与自身业务为中心在进行拓展,无论是养老地产还是嵌入到楼宇项目中的医院,首要的服务对象都是楼盘本身的受众,外部性不是很强;其次,地产公司在进入医疗领域时需要与专业的机构或组织进行合作,由合作对象提供管理或者业务咨询。

从投资的角度看,地产公司发起的医疗投资基金或者在医疗领域的直接投资不是很多,原因在于医疗本身是一个长周期、慢回收的产业,与地产公司在建设周期、资金回笼期上较有差异,不易受到地产公司的青睐。

来源:前瞻网,文章为原文作者独立观点,不代表医信邦立场。

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